水景撞地产：生态景观战   

    邕，城郭四方有水，环抱而成池。
    ——《辞源》
    南宁并不缺水。地处湿热多雨的亚热带，雨量充沛，四面都有江湖水系。随着城市的发展，“水”却成为南宁房地产价值提升的催化剂，迎来一股水岸地产开发热。调查显示，水岸楼盘的价格均比同地段的普通高出5％～10％，同楼盘中面向水景的户型比看不到水景的相同户型每平方米平均要高出400元至1200元，可谓“水到金涌”。
    水的稀缺性和生态价值已经成了提升楼盘价值的法宝。但是同样号称“水景住宅”的不同地段的水岸建筑，由于“水”的不同，“景”的差异，价值也大相径庭。近几年，南宁的水岸住宅项目的价格纷纷走高跷，甚至一些水景项目开盘价就让人目瞪口呆。水岸地产是如何借“水”发力拉升楼市价值？不妨结合这几年南宁的城市发展，全面观察从几种不同类型的水景住宅找寻答案。

   “江景住宅”关键卖点：山水，自然
    邕江是南宁的母亲河，是郁江自西向东流经南宁市和原邕宁县河段的别称，上起江西乡宋村的左、右江汇合点，下止原邕宁县与横县交界的六景乡道庄村，全长133.8公里。
    邕江流经南宁市区的河段毕竟不长， 加上防洪、城市规划和宜居性等种种原因，其实可供修造江景住宅的岸线地块并不多，位于白沙大道的荣和新城，第一次提出了江景住宅概念，便受到了市场的热捧。随着南宁大桥、葫芦鼎大桥等跨江大桥的修建，快速环道和外环高速公路的贯通以及南宁城市区规划的调整，良庆、仙葫、柳沙等地段纳入到南宁市区的范围后，山水交融的景色、清新自然的空气，辽阔的视野使成为这些地段江景住宅的最大卖点。
中国人讲风水，对背山临水的地块向来有“青龙白虎”之说，所谓“虎踞龙盘”，是万世兴旺之地。如南京，背靠紫金山，面临长江，被历代君王贤达看好，成为六朝古都，千百年来滚滚长江东逝水，说不尽千古英雄。
    在人们的感觉上，山青水秀的环境，能够给居住其中的人们营造一个有利的环境，有了山，地便有“骨”，有了水，地就有了血脉，山水相匹”，相得益彰。从这种意义上讲，“地灵人杰”并不是没有道理的。在南宁的柳沙半岛、仙葫、良庆都不乏这样的宝地。就拿柳沙半岛来说，背靠青秀山，面临邕江，三面临水，不同的楼层，可看见不同的邕江美景。仙葫地段，山水交融的特点更加明显，爬到高处，可见灵龟山和邕江、蓉茉江相映成趣，一座座楼盘，错落在蜿蜒流畅的邕江和平缓的丘陵间。
    优美的山水环境，加上这些地段都是城市新区，远离喧嚣，空气清新，给人们带了舒适和惬意的同时，也提升了江景住宅的价值。在南宁的几个重要城区，都分布着一些江景楼盘，其特点是，交通便利，结合江景优势，售价不菲。
    目前，在南宁的房地产市场上，江景房已经成为拉动房价的重要动力。据统计，2007年6月份，江景房创下了房价的新高，使新建住宅商品房价格同比上涨8.5％。10月份,某楼盘采取拍卖的方式销售商品房，成交价格均在5000元/平方米以上。
表一：南宁部分江景住房售价表

   资料来源：根据相关报道整理，不作为购房依据。

   “湖景住宅”关键卖点：环境，配套
    南宁的水系中还有几个大湖，如东面的南湖和西面的相思湖，由于心圩江正在进行大规模的造湖计划，一个新“西湖”不久将出现在南宁的版图，因此，本文中把高新区心圩江附近的楼盘也归入湖景楼盘中。
    实际上，这些湖与邕江也有关联，历史上邕江河道曾发生多次变迁，而古河道留下的众多残存水体，形成南宁城里星罗棋布的水塘、湖泊。现在的南湖在20世纪60年代还是一连串的沼泽、池塘。
    但是在很长一段时间中南湖一直相当平静，作为南湖公园的内湖，南湖东面除了广西医科大一附院和空军大院的一些住房外一直是农田。据当地的老居民介绍，在上个世纪九十年代中期，当时由于湖中养鱼和附近饭店的排放，水质很差，散发着难闻的味道。这样的“水景”自然是没有吸引力和经济价值的。
    2002年5月29日，南湖清淤工程开工；2002年8月，南湖护岸工程开工，共完成5265米新护岸建设。2003年4月完成施工；2003年7月，南湖环湖绿化改造工程动工，共计完成绿化改造面积15.6万平方米，同年8月底完工。在这一系列南湖湖泊综合治理过程中，名树博览园、大型音乐喷泉、大型水幕电影和高达80多米的特大型喷泉水景等景观相继建成，南湖旧貌换新颜。
    南湖边上的房地产项目开发、建设与南湖的环境整治同步，短短几年时间，偌大一个南湖周边全部被开发殆尽。房价不断上升，笔者的一位朋友，2001年区南湖碧园买房时，当时湖景房在3000元/平方米左右，目前周边长湖路等路段和现在南湖周边几乎没有新开发项目，基本上只剩二手房。而二手房的价格也因是否看得到水景而相差甚远，普通二手房的均价在3500元/平方米左右，而一线湖景房价格一般在6000元/平方米以上。
    在南湖开发已基本宣告结束后，位于南宁城西西乡塘的心圩江大规模改造又开始启动，有望再创南湖奇迹。根据规划，心圩江流域下游将改造成为依托内河的水景公园，成为南宁城西的大型生态园林。更为引人注意的是，心圩江附近云集了以广西大学为主的40多所大中专院校，广西唯一的国家级高新技术开发区——南宁高新技术开发区也在这一附近，目前，心圩江板块楼盘的价格从一年前的2500元/平方米上升到了目前的3300元/平方米，未来以心圩为中心的南宁“西湖”地区，将成为南宁城西房地产发展“引擎”。
    以上可以看出，“水景住宅”的魅力不仅在于水给人身心带来的愉悦，更为重要的是水系周边的环境及其配套生活配套。南湖之所以快速发展，与南湖周边交通的加快建设和埌东生活配套逐渐完善是密不可分的，从这个意义上说，心圩江一带目前已经具备了完善的配套和科教人文优势，随着水景改造的推进，发展将更具爆发力。
   表二：南湖部分楼盘售价表

表三：心圩江部分楼盘价格一览表

　　“人造水景”关键卖点：特色，生态
    在“水景住宅”越来越成为热点的情况下，大型“人造水景”楼盘项目出现了。
    说是“人造水景”，其实有的是在项目原有的湖泊或水塘、溪流等原来的天然水系，加以改造成为水景。有的是“从无到有，改天换地”，加大资金投入，硬是造出了水景，如位于凤岭的某楼盘，投入巨资，挖出5000平方米的人工湖，有的开发商还在楼盘里建一些小溪、喷泉、跌水、水景广场等。由于现有地块水景资源不足，要通过资金投入，打造豪华水景，提升楼盘价值。开发商通过“人造水景”提升楼盘价值，大多在以下几个方面做文章：
　　一、水文化。 “人造水景”特色要鲜明，风格要统一，切忌杂乱。同为水景，东西方的理解和内涵是不同的，中国人理解的是“小桥流水，曲径通幽”，多以小溪、池塘、假山、垂柳为主，而西方的水文化却讲究气势、喷涌，无论是中式和西式，要确定风格，只有鲜明的风格和特色，才能给人以美感，切忌不中不西， 不土不洋。目前，南宁楼盘在这个方面不惜投入，请高水平的知名设计公司规划园林景观，许多楼盘的水景设计独具将心，特色鲜明，给人以美的享受。如位于广西大学附近的新盘瀚林华府就不惜巨资邀请著名的贝尔高林国际(香港)有限公司为其项目做景观规划设计。
　　二、水生态。“水景住宅”的核心是“亲水”， 不能臭水、死水一潭，这样的“水景”让人无法亲近，不如不造。必须要水清、水活。现在南宁许多楼盘，在造景的同时，还注意投入建设高科技的过滤和循环系统，确保水景水质。如位于凤岭埌东汽车站附近的莱茵湖畔，在修造5000平方米的人工湖的同时，还修建了配套修造净化循环系统，经过处理后，将部分抽取作为绿化灌溉，据了解，该设备每年的维护费用就高达7万元。
　　三、水创意。修造水景，切忌生搬硬套，照搬抄袭，必须根据项目情况，顺势而为。如位于南仙葫大道中段的楼盘，项目因山顶有1万平方米的天然湖泊，为了突出天池中式南派园林水景，开发商特地从桂林榕湖运来1600多吨的石头，让水景和建筑自然融为一体。另外，还请来桂林榕湖的施工单位进行建设。 又如快环附近某项目，利用项目的天然洼地制造了“天鹅湖”，并引入几只天鹅，令水景更贴近自然。这些创意使“水景”更加鲜活，更有特色。

表四：南宁市部分人造水景项目价格

   结语：从早期房地产开发的填湖造地，然后利用真水景，再发展到投入巨资“人造水景”的过程说明，随着房地产行业发展的成熟，更加关注人的居住品质和居住环境，希望有更多美丽的水景出现在我们的生活中。

（来源：《新地产·广西》 严丽萍）