一季度南宁楼市未现“拐点” 回暖趋势加强 南宁楼市回暖趋势加强 从2008年一季度南宁房地产行业的各项统计数据看， 无论从一手商品房或写字楼、商铺，还是对于房屋租赁市场来说，3月的南宁楼市让人有了许多“回暖”的感觉，而渐渐“回暖”的趋势也有利于未来几年的南宁房地产市场稳定健康发展。总体来说，由于经济基础增长势头稳定、居民存款依然处于增长轨道、居民收入仍在稳步上升、以及政府对于土地市场的有序控制，长远来看，南宁楼市将会迎来健康理性的发展时期。 楼市回暖 但未迎来销售“高峰” 今年1~2月份，受春节长假以及控制二套房贷政策影响，南宁新盘市场持续着去年第四季度以来的低迷状况，成交量持续低迷。虽然价格早在年初已经释放了调整信号，部分项目也在春节期间积极采取打折、优惠等措施缓解市场压力，但效果并不明显，置业者谨慎观望。然而， 步入3月后许多楼盘对销售节奏进行了调整，开始进行宣传推广，特别是3月中下旬以来，不少新盘纷纷亮相，而一些老盘的后期放量也依然可观，让人充满期待， 众多观望的置业者蠢蠢欲动开始入市，楼市渐渐迎来回暖迹象，住宅成交量也开始持续放大。相关数据统计显示：3月1日~15日，南宁市住宅日均备案量约为92套，仅半月时间日均备案量超过2月份整月的日均备案量，3月下旬成交量更是呈大幅上升趋势，楼市回暖迹象明显。 业内人士在分析原因时指出：一方面，春节过后，许多楼盘开发商调整了自己的营销策略，甚至一步到位调整了销售价格，并开始加强宣传推广，使部分购房需求得到了释放；另一方面，3月中旬以来，不少新盘纷纷开始接受全城预约或举行首期开盘，而一些老盘的后期也集中放量， 南宁市房地产市场整个领域的投资和成交都相当活跃。 从市场反应看，营销策略进行调整后，不少项目的售楼现场又开始出现排队买房的火爆场面，现场庞大的客户人群显示南宁住房需求相当可观， 而且成交结果也显示客户的购买意愿较强。这说明开发商依靠自身力量展开的市场自救行动取得了比较好的效果，已经明显促成了成交。再者，借助北部湾经济区的发展契机，新的投资商正在南宁寻找商机，服务行业的发展继续拉动市场对南宁写字楼的需求，商铺的销售增长速度相对于去年同期来说虽显缓慢，但零售商和写字楼租户继续进军南宁市场，这将有助于吸引更多的投资商来邕寻求商机。 另外，从今年一季度南宁二手房住宅市场的备案情况来看，其受到楼市销售淡季的影响并不大，与去年同期相比成交量均保持了稳步增长的势头。 总体而言，虽然一季度南宁楼市显回暖态势，但还未迎来今年南宁房地产市场的第一个高峰期。市民的购买力还没有得到最终的释放， 他们选择房产会更趋理性，对楼盘品质、房子户型等要求也更为挑剔，而由此将使许多性价比差的楼盘回笼资金更加困难。同时，负债、土地包袱过大的开发商将面临泡沫挤出效应。 策导向 楼市喜逢发展新契机 2007年以来，央行6次上调存贷款利率，12次上调存款准备金率，连续紧缩的信贷政策之下，房地产市场却是一意孤行的继续上行。2008年1月7日，国务院办公厅又针对房地产市场作出《国务院关于促进节约集约用地的通知》的文件通知规定 ； 中国人民银行也同时宣布从2008年3月25日起对存款利率予以加息调整。与此同时，国家税务总局的新闻发言人也宣布，物业税2年内不可能出台。更有趣的是， 原来一直唱空中国房地产的原“大摩”亚洲区首席经济学家谢国忠也称，中国的房地产在2008年最多只会出现微调，不会出现大起大落，而且他还看好未来的中国楼市。 种种迹象表明，2008年中国楼市值得期待。当然，2008年我国房地产是继续在政府的调控下调整收缩， 还是在经济快速发展的情况下进一步成熟完善，我们不得而知。而就目前南宁房地产市场而言，许多外地地产“大鳄”正纷纷进军南宁，南宁楼市正迎来发展的最佳机遇。 然而，由于住房制度的重大调整以及金融环境的改变，2008年南宁房地产市场又大不同于2007年。一方面， 自住客主导市场后，房价将会趋向性，投资客将会慢慢减少。从利率角度来说，2007年连续加息，供房成本大增；其次从租金角度考虑，2007年南宁楼价涨幅过快，而租金却保持相对稳定， 租金回报率下降，对于单纯靠租金回报的投资客来说吸引力下降，而且风险也增加。 另一方面，2008年是买方市场，是自住客主导的市场，客户有时间等待开发商对市场做出回应，因此继续僵持对市场不利， 对开发商也不利。“两会”已经发出明确的信号，今年金融控制会进一步加强，银行还可能有提高贷款利率的举措，这样买家的购房成本会更高，供楼压力也会更大，购房欲望会进一步受到抑制。 当然，与一些发达城市开发商的做法不同，纵观南宁房地产市场，目前房价还算比较稳定，南宁的开发商还不至于采取一次性大幅降价的方式刺激楼市，才能有效激发购买需求，快速回笼资金。相反，他们会投入更大的精力打造产品，提升产品附加值，提高楼盘性价比，从而对房价有更好的支撑。 (来源： 南国早报 裴日主) |
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