第三方视角（建议篇）

。。从四块地的地理位置来看，PC2007-04地块、PC2007-05地块以及PC2007-06地块均处科德路北面，而PC2007-07地块则处于高新区科园西七路南面，位于荷塘月色项目后。就大环境而言，高新区板块内成熟的交通路网、相对成熟的生活配套等利好条件这四块待拍土地都能在一定程度上所共享，但细分到单独地块，这些地块在地理位置上也各有优势、劣势。而地理上的劣势就得靠合理的项目定位和优质的产品来作最大程度的弥补。

待拍地块户型建议 大小兼顾

。。据南宁市房产管理局官方数据发布平台绿城人居网统计的2007年1—5月西乡塘各面积区间成交套数占比数据显示， 60平方米以下与100—144平方米的面积区间较受该区域市场欢迎，其成交套数占比分别为33.05%和35.68%，而144平方米以上的超大户型在该区域市场上未能受到过多追捧。建议高新区内四块待拍土地在其户型设计上应以上述来个面积区间作为户型设计的面积参考，在很好的迎合了市场的同时也符合国家关于90\70的相关规定。

。。在项目定位上，四块土地也应根据各自所处的区域来各自“区别”。PC2007—07地块在四块待拍土地里位置稍差，面积较小，建议取规划指标要求内商业占比的最小值，以降低因位置带来的风险。PC2007—04和PC2007—05地块位置相对较好，而且周边聚集着不少的住宅项目，科德综合市场也在规划当中，建议这两块地可以将规划指标要求内商业占比适当放大。PC2007—06是这四块待拍土地中最大的一块，适合规划纯住宅项目，由于其位置相对较偏，建议取规划指标要求内商业占比的最小值。

待拍地块房价建议 理性定价

。。绿城人居网统计的2007年1—5月西乡塘各价格区间成交套数占比和2007年1—5月西乡塘住宅各总价区间销售套数占比数据显示，3000到4000的价格区间和15到30万的总价区间较受市场欢迎，所占配比分别占56.24%和37.21%。在此，绿城人居网将起拍价作为参数，综合容积率等因素，计算出四块待拍土地的楼面地价（此处的楼面地价是以起拍价作为参数，其与以成交价作为参数计算出来的楼面地价是两个不同的概念）。编号为PC2007-04地块以起拍价计算楼面地价，平均楼面地价为479.9976元\平方米，按照同样计算方法，PC2007-05地块的平均楼面地价为479.9976元\平方米；PC2007-06地块的平均楼面地价为699.9965元\平方米；而PC2007-07地块的平均楼面地价则为434.9978元\平方米。

。。从四块土地的地理位置和目前南宁市的楼市格局来预测，四块土地最后的成交价应该不会与大众预想有“太大出入”，用四块地的平均楼面地价对照2007年1—5月西乡塘较受市场欢迎的价格区间3000—4000元便可发现，四块地应该有不小的发挥空间（但仍应充分考虑市场环境下的不确定性）。建议上述地块在将来的定价上多迎合该区域内较受欢迎的价格区间，即使加上“稳中有升”的预见性假设，该板块四个地块的定价也应该“理性点”。

第三方视角（影响篇）

。。西乡塘片区能居南宁楼市江湖次席，高新区实乃功不可没，大企业在进驻高新区的同时也将大量高级人才和高收入者带入，其次，驻邕高校林立在形成潜在购买力的同时也增添了该区域的人文气息。受此影响，高新板块能从北湖安吉板块、新秀板块等板块中脱颖而出似乎也在情理当中，当然，知名开发商的进驻也是该板块“领秀”西乡塘区的重要原因之一。

助推城西 高新板块功不可没

。。6月26日，南宁市第二期国有土地使用权（PC2007-04、PC2007-05、PC2007-06、PC2007-07）即将拍卖公开出让。PC2007-04地块位于高新区高新二路东面，科德路北面，土地面积40.104亩，规划为城镇单一住宅、商业，起拍价为160万\亩；PC2007-05地块位于高新区高新二路西面，科德路北面，土地面积22.762亩，规划为城镇单一住宅、商业，起拍价为160万\亩；PC2007-06地块位于高新区科德路北面，土地面积67.964亩，规划为城镇单一住宅、商业，起拍价为140万\亩；PC2007-07地块位于高新区科园西七路南面，土地面积17.120亩，规划为城镇单一住宅、商业，起拍价为116万\亩。

。。近年来，西乡塘区在南宁楼市江湖里稳坐“第二把交椅”，该片区楼市活跃程度仅次于江湖“领头羊”青秀区。回望06年，西乡塘区住宅市场可谓“供不应求”，市场销售总量超出市场供应总量22.19万平方米，在供不应求的局面下，该片区的销售均价也呈“稳中有升”的稳健姿态，2006年12月，该片区均价达2976.35元\平方米。当然，西乡塘片区能居南宁楼市江湖次席，高新区实乃功不可没，大企业在进驻高新区的同时也将大量高级人才和高收入者带入，其次，驻邕高校林立在形成潜在购买力的同时也增添了该区域的人文气息。受此影响，高新板块能从北湖安吉板块、新秀板块等板块中脱颖而出似乎也在情理当中，当然，知名开发商的进驻也是该板块“领秀”西乡塘区的重要原因之一。

合理定位 待拍地块不容小觑

。。2007年1-5月，高新板块销售配比占西乡塘区总销售量63.88%，成为该片区的支柱性板块，相比之下，新秀和北湖安吉则略显冷清。高新板块之于西乡塘片区而言其重要程度可窥一斑。

。。从PC2007-04、PC2007-05、PC2007-06、PC2007-07四块地的面积来看，除PC2007-06地块占地达60余亩之外，其他地块均为10至40余亩的小地块，上述四块土地的拍卖虽不能为西乡塘区带来颠覆性的影响，但其对高新区乃至西乡塘局部的影响却不容觑。

。。PC2007-04、PC2007-05地块仅一路之隔（规划中的高新二路），在地块PC2007-05正对面，是规划当中的科德综合市场，加之财智时代、高新苑以及嘉士?涌金广场、金乐福花园等楼盘项目形成的居住群，PC2007-04、PC2007-05地块如若能合理定位那么这一小区域想动动高新区甚至西乡塘的楼市格局也不是没有可能。

。。以PC2007-05地块为例，虽该地块面积较小仅为20余亩，但地块地形方正，利于户型等其他产品要素的发挥，如若定位得当完全有可能在该板块之内搞出点儿名堂来。