利率优惠对象圈定
根据央行22日的规定，此次房贷新政大原则是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构需要根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
对于央行规定中的多种情况如何界定，成为各家银行制订细则为难的地方。“比如央行的改善型普通自住房到底如何界定，我们并不清楚。”一位银行人士向记者表示，央行并没有给出改善型住房明确的定义，在执行中可能会出现有银行放宽贷款门槛的恶性竞争行为。
银监会昨日下发的通知中并没有借用“改善型”普通自住房的概念，仅表示商业银行只向“首次利用贷款购买自住房”的借款人给予优惠贷款利率，并且贷款首付比例将按照风险可控原则合理确定。这也意味着未来是否首次利用贷款购买自住房成为银行放贷的关键标准。
上述银行人士认为，银监会的紧急通知主要从控制风险角度考虑，防止在新政实施过程中出现不良信贷。“将首次购房者界定为首次利用贷款购买自住房，也更便于银行去执行。甄别借款人是否为首次购房，银行需要与各地房管局进行信息共享，难度较大，而从征信系统中即可判定借款人是否是首次利用贷款买房。”
利率倒挂银行业存隐忧
但对于老百姓关注的存量房贷是否能一并享受利率优惠，银监会也没有给出明确说法。“制订利率是央行的事情，银监会也只是从风险管控角度去监管。”银监会人士向记者表示。
由于央行早先公布政策时即将利率定价的裁量权交给银行，因此是否对存量按揭贷款利率进行调整，以及如何调整都将由银行自主决定。记者昨日向多家银行个贷人士了解到，目前对于监管部门的政策仍然在研究中，具体的房贷细则还很难出台。
昨日，央行再次宣布降息，银行担忧的利率倒挂问题仍然存在。如果很多老客户能够享受最多下浮30%的优惠，也意味着存量房贷将带来大量利息损失。原有首套房按揭，国内商业银行给的优惠为基准利率的0.85倍。一旦调整为0.7倍，最低的优惠利率有望达到5.04%(在基准利率7.20%基础上下浮30%)，这甚至低于五年期存款5.13%的利率，出现“存贷利率倒挂”。也就是说银行每做一笔下浮30%的房贷，都是一笔亏本买卖。
